茨木市の農地転用は「はんなり事務所」にご相談ください！
弊所では、茨木市の農地転用・届出の手続きサポートを行っております。
農地転用ってなに？
農地を住宅用地・駐車場・倉庫・太陽光発電などに利用したい場合、
必ず確認しなければならないのが「農地転用の許可」です。
相続で受け継いだ畑や田んぼがあるけど、自身は農業をする予定はない。
農地を購入して、自社の資材置き場や駐車場として利用したい。
だけど、どこにどう手続きをすればいいのかわからない！
茨木市にご縁がある弊所では、行政書士が、丁寧にひとつずつ、一緒に進めていきます。
どんなときに農地転用の手続きが必要になるの？
〇「自身が」所有している農地を、「他人に」売買・譲渡・賃貸する場合（いわゆる３条許可）
→「農地を、農地として利用してもらう」ことを前提に、「親族や第三者などに貸す。または売ったり譲る」
ケースにあたります。（こちらは農地「転用」ではなく、農地「移転」許可となります）
例：農家への農地売却・自作農家への賃貸
〇「自身が」所有する農地（４条許可）または、売買・譲渡・賃貸等を前提に、「他人の」農地
（５条許可）を、耕作以外の目的で利用する場合
→自分で持っている、または買ったり借りた「農地を、農地以外の用途として利用する」
例：自身が所有する農地を、駐車場、倉庫、店舗、太陽光発電等として活用
ざっくりとこの３つのケースで転用（移転）許可申請の必要があります。
「3条・４条・5条許可」という単語は、申請の主な窓口となる、各市町村の農業委員会で度々出てくるので、今回のケースがどれに当たるかを整理するとよいと思います。
相続・遺言で農地を取得したときの基本
相続や遺言によって農地（田・畑）を取得した場合、一般の売買や贈与とは異なる扱いがいくつか存在します。
農地は日本の食料生産という公共的な性質を持つため、法律（農地法・農振法・都市計画法など）によって厳しく利用が規制されています。
そのため、相続人は「農地を取得した後に何ができて、何ができないのか」を正しく理解しておく必要があります。
以下では、取得段階で必要な手続き、名義変更、農地の利用制限、転用の可否、売却の制限などを総合的に解説します。
相続登記（名義変更）は義務化されている
2024年4月から、相続による不動産の名義変更（相続登記）は義務化されました。
農地も例外ではありません。
義務内容
- 相続を知った日から 3年以内に相続登記を申請 する義務
- 遺言による取得も同様に対象
- 違反すると 過料（罰金） となる可能性あり
なぜ重要？
農地転用や売却を行う場合、行政の許可・届出はすべて登記名義人が行う必要があるため、
名義変更をしておかないと手続きが止まってしまうことがよくあります。
農地として利用し続ける義務があるわけではないが「勝手に用途変更」は禁止
相続により農地を取得した人が、必ずしも農業を続けなければならないわけではありません。
しかし農地法では、農業生産を守るために以下を厳しく制限しています。
→ 相続や遺言で取得した場合でも、これらはすべて許可が必要となります。
相続・遺贈による農地取得は農地法の許可不要
売買や贈与で農地を取得する場合には、農地法第3条の許可が必要です。
しかし、相続（民法の法定相続）や遺贈（遺言による贈与）で農地を取得する場合は、農地法の許可は不要です。
これは、相続が「法律により当然に移転する権利」であるという考え方によるものです。
したがって、相続人が農業に従事しているかどうか、農地を維持できるかどうかに関わらず、
所有権は自動的に相続人に移ることになります。
ただし…
▶ 所有できる＝自由に使えるではありません。
▶ 農地として使わない場合には別途「農地転用の許可」が必ず必要です。
農地の相続・遺贈を遺言でお考えの方には、農地法手続を見据えた遺言書の設計が不可欠です。
農地転用業務に携わる行政書士として、実情に即したご提案を行っています。
ポイント！ その土地は本当に農地？
日本中の畑や田、家などが建つ宅地や森などの土地（と建物）。これらは私たち人間と同じ、住所の「住民票」と同じよう、「登記」手続きがされた「登記簿」というものが存在します。
この登記や登記簿は、日本各所にある法務局によって管理されています。
登記簿にはその土地の所在地や広さなどが記載されています。そのなかに「地目」という欄があります。
上記の登記簿の「地目」は「田」（＝農地）になってます。ので、この不動産は農地転用許可の対象の土地になることがわかります。
しかし、登記上の地目は農地であっても、現状は家などが建てられていて宅地となっていたり、登記上の地目は農地以外であっても、現状は農地として利用されていたりすれば、その土地は農地転用許可の対象の土地として認められるケースがあります。
よって、登記簿上の地目はひとつの参考とはなりますが、許可が必要かどうかは「地目」よりも 実際の状態（現況）が重要です。
しかしご自身では判断が難しい場合もありますので、その際はぜひ弊所までご相談ください。
転用許可が不要なケース
農地転用は原則許可が必要ですが、例外として許可が不要な場合もあります。
① 市街化区域（都市計画区） → 許可不要、届出のみ
4条・5条の“許可”は不要になりますが、 届出は必須です。（他法令をもとにした許可が必要になってくる場合があります。）
② 農地の農業利用に必要な軽微な工事
③ 短期の仮置き・復元可能な一時利用（自治体判断）
→ 復元が可能であることが条件です。（自治体によってかなり解釈が違うため、事前に確認はしましょう）
■ ④ 農業用施設（農業用倉庫など）を建てる場合
農業経営のため、農機具や収穫物などを収納する施設を建てる場合、200㎡未満の敷地の場合、農地転用許可は不要です。
ただし、代わりに届出が必要となる自治体もあります。
ポイント！ なぜ農地は「所有者を変えるだけ」で許可が必要なの？
自分が持っている家や土地を売ったり、逆に誰かから買ったりする際、市役所での細々な手続きが必要になるとしても、
そもそも、その家や土地を手に入れたり手放すこと自体に対して役所にお伺いを立てることはないですよね。
それではなぜ田畑に関しては、このような厳格なルールが用意されているのでしょうか。
農地の売買や賃貸に許可が必要なのは、農地法が「農地を耕す人を守る」ことを目的として作られた法律だからです。
農地法は、戦後の農地改革を背景に、地主に土地を支配される小作制度を是正し、
実際に耕作する農業者の生活と生産基盤を守るために制定されました。
そのため、農地の所有者が変わる場合でも、「次の所有者がきちんと耕作できるのか」が厳しく審査されます。
また、耕作権（小作権）は農業者の生活に直結する権利であるため、設定や移転には必ず公的な許可が必要とされています。
この許可を受けずに貸し借りを行う、いわゆる「闇小作」は、農地法違反となり、後に売却や転用ができなくなる原因にもなりかねません。
農地は単なる私有財産ではなく、国民全体の食料生産を支える公共性の高い資源として扱われているのです。
茨木市の転用許可にはどれくらいの時間がかかるの？
農地転用の許可は、自治体や案件内容によって処理期間が異なります。
- 市街化区域（届出） → 約2週間
- 市街化調整区域（許可） → 1.5〜3か月程度
一方、市街化調整区域になると農地転用にかかる地域計画の変更の手続きが必要になります。
それには、別途この手続きに３ヶ月の期間が必要となり、受付のスケジュールも各市町村で設けられている場合が多いです。
農地転用は早めの相談がスムーズです
農地転用は、
「どの条文が適用されるか」「許可になるのか届出で足りるのか」「倉庫の用途は農業用として認められるか」
など、案件ごとに判断が大きく異なる手続きです。
特に、
✔ 農業委員会との事前協議
✔ 土地改良区との調整
✔ 許可の可能性の事前確認
は、専門家が入らないと時間がかかりがちです。
当事務所では、
- 事前調査
- 必要書類の整理
- 農業委員会との調整
- 許可申請の代行
- 許可取得までのスケジュール管理
まで一括でサポートしています。
「この土地は転用できる？」「倉庫は建てられる？」など、“まず聞いてみたい” だけでも歓迎です。
どうぞお気軽にお問い合わせください。
ポイント！ 市街化区域ってなに？
まず、農地転用を検討するうえで、土地が「どの都市計画区域にあるか」は非常に重要です。
また、許可の必要性や、建物を建築できる可能性が大きく変わります。そのため必ず確認する必要があります。
市街化区域とは？
市街化を進める区域として指定されており、住宅や店舗などの建物を建てることが原則可能なエリアです。
そのため開発・建築がしやすい場所でもあり、「4条許可」「5条許可」は不要となり、届出のみとなります。
👉 開発が前提の地域のため、農地転用が比較的スムーズ
市街化調整区域とは？
上記とは逆に、市街化を抑制する区域で、原則として住宅や店舗などの建築が認められないエリアです。
インフラが未整備であり、そして計画的に農地や緑地などの良好な環境を保全したい地域となるため、
許可基準も厳しく、用途によっては許可自体が困難な地区となります。
👉 “基本は建てられない区域”という前提で政策運用されている
・・・土地改良区とは？農地転用にどう関係する？
ちなみに、農地転用の相談で意外と見落とされがちなのが「土地改良区」との関係です。
土地改良区の対象となっている農地では、転用前に土地改良区への届出・承認が必要な場合があります。
■ 土地改良区とは？
土地改良法に基づいた、農業を営む方を組合員として構成されている公の法人であり、農業用水路・排水路・農道などの
農業に必要な基盤（インフラ）を管理する団体です。
土地改良区の区域内で農地転用を行う場合、今後農地ではなくなるということで、この土地は土地改良区の管轄から外れるという除外申請手続きが必要になります。
該当の土地が土地改良区の管轄に当たるかどうか、それに当たる場合は窓口はどこになるかについては農業委員会の窓口で教えてもらえます。
■ 除外申請に必要な手数料について
また、上記の除外申請にあたり、通常手数料と決済金を土地改良区に支払う必要があります。
手数料については一筆（登記簿の土地）ごとの定額がかかり、そして決済金については転用面積に応じた従量部分の金額がかかります。
この支払いが完了するまでは土地改良区での手続きが終わらないので、事前にチェックしておきましょう。
■ 土地改良区の手続きは、転用許可申請の前に済ませましょう！
以上、土地改良区での除外申請の手続きが完了し、そしてその証明となる「意見書」が農地転用許可申請に必要となります。
つまりこの意見書の発行が遅れると、転用許可申請のスケジュールが後に繰り下がることもあるので注意が必要です。
また、土地改良区の中の地区ごとに役員が所属していますので、その方に事前に会いに行き、了解の印をもらう作業があります。
役員は事務局に常駐しているわけではなく、印をもらう際は役員自身のお宅まで伺う必要があります。
その際はスケジュールに余裕をもって計画しましょう。
農地転用を考える際は、まず都市計画図で区域を確認することが重要です。また、市役所の都市計画課などの名称の部署に問い合わせると、該当の農地がどの地区に当たるかを教えてもらえます。
同じ農地でも、区域区分によって手続きの難易度が大きく変わります。手続き等にご不安がある場合、ぜひ弊所までお問い合わせください。
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